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四月份,一栋1920年代的Silver Lake fourplex公寓中的两居室公寓售价约为53万美元蓝仙子一句定三码总汇。西班牙风格的房屋最近经过了翻新,并拥有看似不错的位置-距日落大道上的餐厅仅几步之遥蓝仙子一句定三码总汇。尽管如此,它的售价仍比该地区两居室公寓的中位数价格低约25万美元蓝仙子一句定三码总汇。一个月前,另一套两居室单元,位于湖面半英里处的Echo Park一座经过翻新的建筑中,售价甚至更低:44.9万美元。这是该地区全年最便宜的交易。类似的房产正在洛杉矶各地昂贵而高档的社区中涌现,这给中产阶级提供了在原本难以负担的社区中购买的机会。但是,这类房屋的买家并没有购买公寓,也不会真正拥有自己的独立单位蓝仙子一句定三码总汇。他们将拥有较大财产的一部分。在洛杉矶,从低收入家庭到收入较高的每个人都缺乏负担得起的住房,这种有争议的共有制形式被称为“共有租赁”(TIC)蓝仙子一句定三码总汇。斯特林银行(Sterling Bank& amp;)的销售主管亨利·吉恩斯(Henry Jeanes)表示:“银湖回声公园的换乘成功实际上是零。信托,提供个人TIC贷款。“将负担得起的单位推向市场确实做了很多工作。”不过,在许多情况下,房东必须撤走租户,以TIC单位的身份出售其建筑物的股份。当他们这样做时,挣扎的房客和有抱负的房主的命运在一个有帐篷营地的城市发生冲突。租户权利组织经济生存联盟的执行董事拉里·格罗斯(Larry Gross)同意,此类租金转换“爆炸性增长”。他称这种趋势特别令人担忧,因为它发生在租金控制的建筑物中,这些建筑物在混乱的市场中为租户提供了稳定性。“这加剧了我们的经济适用房危机蓝仙子一句定三码总汇。”就像洛杉矶住房市场的许多曲折一样,TIC从残酷的旧金山市场向南迁移,旧金山已经存在了数十年。随着洛杉矶变得更加昂贵,TIC在这里得到了发展。如今,房地产专业人士举办活动,对渴望摆脱房租控制或厌倦了物业管理的当地房东进行教育蓝仙子一句定三码总汇。出售和开发TIC的房地产经纪人Christopher Stanley表示,与同类公寓相比,公寓的售价折让11%至15%,这是因为与安吉列诺斯最熟悉的普通所有权结构相比,各种各样的复杂性限制了有兴趣的购买者,公寓。与公寓不同,TIC单位的买方实际上并不拥有该单位蓝仙子一句定三码总汇。这样,它就更接近纽约合作社,在纽约合作社中,购买者购买拥有建筑物的公司的股份蓝仙子一句定三码总汇。在TIC中,购买者购买了一部分不动产,而私人共同租赁协议则赋予了她占有其单位的专有权利蓝仙子一句定三码总汇。每个买家都有自己的贷款,但是由于没有像公寓那样将物业切成单独的包裹,她分担了物业税。这些复杂性限制了银行和其他贷方转售TIC贷款的能力。房利美和房地美不会购买。这就是为什么只有两家银行-斯特林银行和国家合作银行-在洛杉矶提供这种“部分” TIC贷款的原因,而且据代理商说,没有30年的固定利率选择,只有可调整利率的贷款。Sterling Bank的让尼斯(Jeanes of Sterling Bank)表示,如果一名TIC所有者拖欠其部分贷款,Sterling会按惯例取消抵押品赎回权,而其他所有者则不负责拖欠抵押贷款。但是,由于财产税是分摊的,其他所有者将不得不弥补所欠的款项。拟定TIC协议的律师安迪·西金(Andy Sirkin)是旧金山的TIC的教父,他说,围绕房地产的现行法律还不如公寓蓝仙子一句定三码总汇。因此,TIC协会可能会因为没有支付房主协会会费而面临更艰难的时间而被某人拒之门外。他说,违约的所有者“将有更多潜在的争议……因为没有所有这些庞大的法律体系可以让该协会重新使用”。斯坦利说,洛杉矶的TICs从一居室到三居室不等,平均售价为553,000美元。该城市不跟踪TIC转换的次数。与公寓转换不同,物业所有者无需获得城市批准即可细分其物业。对于希望将租金转换为待售单位的业主而言,这可以节省时间和金钱。租金控制规则确实赋予流离失所的租户收取拆迁费的权利。业主可以通过等待租户自己搬出然后让该单位空置来避免这种费用。房东还通过使用被称为《埃利斯法》(Ellis Act)的州法律来驱逐租房者或迫使该问题驱逐,同时给予租户至少8200美元和120天的搬迁时间。但是,不管采用何种机制来搬迁租户,这些建筑物仍受租金控制,因此,如果TIC买家想要将其房屋出租出去,则将面临限制。丹·纳弗(Dan Nufer)曾辩论要在洛杉矶市中心购买通勤演出的房屋,然后艰难地通勤。然后,这位29岁的老人在格拉塞尔公园(Glassell Park)找到了一家TIC物业,有七个独立的平房。他以566,000美元的价格购买了该物业七分之一的股份,并获得了在其近1,000平方英尺的三居室公寓中居住的专有权。搬进去后,他说他和他的共同所有者必须重写房主协会的预算蓝仙子一句定三码总汇。幸运的是,它顺利进行了。“我们很多人正在成为好朋友,”努弗说。根据城市记录,为清理平房的住户法庭,前房主在2015年进行了驱逐。该计划原本是公寓转换,但斯坦利说城市规定不允许这样做,因此业主决定了TIC蓝仙子一句定三码总汇。当纳弗(Nufer)在购买前得知驱逐令时,他进行了辩论蓝仙子一句定三码总汇。他说,在被告知房客收到“一笔不错的付款”后,他决定继续前进。但是,对于像克里斯汀·施普林格(Christen Springer)这样的低收入房客来说,搬迁费可能高达2万美元,这笔钱对他们来说远非如此。在有限合伙人购买了这栋房屋后,今年早些时候,她和她的邻居们都收到了驱逐通知。斯普林格与一个室友分享她每月$ 1,332的月租金,有两间卧室。她说,一个富裕的邻居很快就把这笔钱留了下来,该单位在11月以TIC的价格卖了60万美元。施普林格要等到五月才能离开,但不知道她能去哪里蓝仙子一句定三码总汇。她说她每月最多只能负担700美元,并正在考虑搬到佐治亚州。在整个洛杉矶,上周Zillow上只有一个两居室的公寓,价格低于1400美元,而只有一个单元的公寓价格低于700美元-中南部没有厨房的一室公寓。斯普林格说,由于脊椎问题她不能全职工作,她对购买TIC的人越来越生气蓝仙子一句定三码总汇。“您认为这些单位来自哪里?她说:“我们正被流落街头蓝仙子一句定三码总汇。”据该市住房部门称,一家名为Triwest Development的公司与Springer建筑群和该地区至少其他七处房产的驱逐有关。其中包括一个银湖平房法院,记录显示计划建造一个由8个单位组成的TIC社区。在被驱逐的居民中,有一个73岁的名叫马里奥·坎内尔(Mario Canel)的人,他在最近的《洛杉矶时报》的一篇关于驱逐和担心他最终将无家可归的故事中出演。Triwest的执行合伙人Omer Ivanir拒绝置评蓝仙子一句定三码总汇。Rental Girl经纪公司一直是与房东合作将单位转换为TIC的先驱,它在Springer的大楼中出售了该单位。创始人利兹·麦克唐纳(Liz McDonald)没有回复有关该物业的具体问题的电子邮件。但是在先前的采访中,她对TIC进行了总体评价,并表示她了解“人们正在流离失所,这很糟糕。”但是麦当劳说,并不是每个被赶出去的人都是低收入者,对于那些被迫离开的人,城市应该建造更多的补贴住房。她还表示,她怀疑TICs是否会吞噬出租房屋中的很大一部分。她说:“我认为这是让更多人拥有房屋的机会。” 但这是“不会接手洛杉矶的所有租赁单位”TIC的另一家代理商斯坦利(Stanley)说,一些富裕的租户以买断要约购买了房屋蓝仙子一句定三码总汇。他说,他决定放弃在Koreatown的一个项目,该项目要求生病的老人和有特殊需要的儿童的父母流离失所。他说:“我们努力保持友善和体贴蓝仙子一句定三码总汇。”随着无家可归者的增加和无家可归者的纠纷,洛杉矶已经失去了成千上万个由租金控制的旧单位,转而用于其他形式的重建,其中包括开发商正在驱逐租户平整大楼以建造新的,更豪华的住房蓝仙子一句定三码总汇。自2001年以来,业主已申请从市场上撤出25,000多个租金控制单位。洛杉矶房客联盟援引TIC和Triwest的意见,敦促各州立法者废除《埃利斯法案》,该法案赋予房东有权从市场上撤走出租单位的权利。洛杉矶市议员米奇·奥法雷尔(Mitch O'Farrell)所在的地区包括与Triwest相关的房产,最近发起了一项议案,该议案已获议会通过,该议案要求该市探索对TIC转换的监控。奥法雷尔说,他不想彻底禁止TIC,但他确实想找到办法保存由租金控制的住房蓝仙子一句定三码总汇。他说:“目前,我们不确定[TIC转换]问题的普及程度,因此首先我们需要掌握这些事实,然后才能采取其他政策蓝仙子一句定三码总汇。”随着辩论的继续,越来越多的TIC单元进入市场蓝仙子一句定三码总汇。在最近的周日下午,购房者参观了经过装修的西班牙风格的四层楼,斯坦利在好莱坞派拉蒙影城的步行范围内出售。他说,房东对从纽约管理物业感到厌倦,因此他买断了剩余的房客,并以500,000美元的中间价对1,000平方英尺的两居室公寓进行了定价。物业经理罗伯特·韦尔奇(Robert Welch)加入了有抱负的首次购房者蓝仙子一句定三码总汇。他之所以来检查斯坦利的翻新工作,是因为他想出售自己在洛杉矶中部为一家人管理的七栋建筑物中的四栋中的TICs。大多数是一居室,平均租金约800美元蓝仙子一句定三码总汇。考虑到今年允许的租金上涨4%,即832美元,这一价格低于Zillow列出的洛杉矶每间一居室的价格。韦尔奇说,TIC很棒,因为这是摆脱规则的一种方式。“这是最大化的时间。”

发布日期:2020-01-03 23:02:31

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